Grundstückskaufvertrag

Rückgängigmachung eines Grundstückskaufvertrags bei Vormerkung


Kernproblem

Beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über ein Grundstück entsteht Grunderwerbsteuer. Wird der Kaufvertrag später nicht vollzogen, sondern rückgängig gemacht, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wird, kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag nicht festgesetzt bzw. bereits festgesetzte Steuer aufgehoben werden.


Sachverhalt

Am 26.2.2003 schlossen Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Im Grundbuch wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen. Der Verkäufer trat am 12.6.2003 wegen Nichtzahlung des Kaufpreises vom Vertrag zurück. Am 14.11.2003 bewilligte der Käufer die Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Erklärung wurde jedoch versehentlich nicht dem Grundbuchamt übersandt. Am 22.1.2004 verkaufte der Verkäufer das Grundstück an einen neuen Käufer. Der ursprüngliche Käufer, zu dessen Gunsten die Auflassungsvormerkung noch eingetragen war, bewilligte in diesem Vertrag die Löschung der Vormerkung.


Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die tatsächliche und vollständige Rückgängigmachung voraussetzt, dass die Vertragsparteien sämtliche Wirkungen aus dem Erwerbsvorgang aufheben und sich so stellen, als wäre dieser nicht zustande gekommen. Grundsätzlich sei hierzu die Löschung der Auflassungsvormerkung erforderlich. Hat der Käufer dem Verkäufer jedoch eine Löschungsbewilligung in grundbuchrechtlich gebotener Form erteilt und kann der Verkäufer hierüber frei und ohne Einflussnahme des Käufers verfügen, ist auch hierin die Rückgängigmachung des Vertrags zu sehen.


Konsequenz

Bei "verunglückten" Grundstückskaufverträgen droht eine Belastung mit Grunderwerbsteuer, auch wenn es tatsächlich nicht zu einem Eigentumsübergang an dem Grundstück kommt. Um die Steuerbelastung zu vermeiden, muss genau darauf geachtet werden, dass der Vertrag in vollem Umfang rückgängig gemacht wird. Hierzu gehört auch und insbesondere, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gelöscht wird.







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